【年报点评44】泰禾集团:强回款下降低企业负债水平

  据克而瑞销售排行榜,2018年泰禾集团的销售规模同比增长29%至1303亿元,销售规模的增长得益于泰禾较强的产品打造能力,其中福州、漳州、北京三城的销售面积均超过了45万平方米。在土地投资方面,2018年泰禾放缓了投资力度,新增建筑面积同比大幅下降83%至187万平方米,并通过收并购为主要方式以较低的价格扩充了土储。2018年泰禾拥有待开工建面460.76万平米,在建建面1489.16万平米。

  从财务情况来看,2018年泰禾集团实现了收入与利润的双重增长,营业收入增长27%至309.85亿元;净利润增长68%至39.11亿元;此外在快周转、强回款、彩霸王论坛高手论坛,拓宽融资渠道等方式下,2018年泰禾净负债率同比大幅下降约90个百分点至384.88%,2019年第一季度更是继续下降约106个百分点至279.19%,但依旧处于行业高位,未来仍有待进一步下降。

  除地产主业外,泰禾多点开花,商业租金及托管收入同比增长4%至4.56亿元,并在医疗,文化、教育等领域不断开拓。但同样需要注意的是,过多的多元战略或将会加大财务负担,从而影响房地产主业的未来发展。

  据克而瑞销售排行榜,2018年泰禾集团的销售规模已达到了1303亿元,同比增长29%,行业排名20名;销售面积535万平米,同比增长21%。从历年来看,泰禾集团销售规模前5年的复合增长率为60%。

  规模的增长一方面得益于泰禾加大了推盘力度,一方面也是由于其院子系、大院系、府系、园系等产品普遍受到了市场认可,如2018年上海院子两度开盘均实现了100%的去化。此外,泰禾还针对滨海“住假”置业人群,又打造了新产品系列“湾系”,如厦门湾、澳门湾等,其中“湾系”首作厦门湾更是实现了开盘销售逾20亿。此外其商业产品也同样取得不错成绩,香巷挂牌香港正版挂牌w,如2018年5月开盘的珠海泰禾中央广场,一周内去化套数达到了500多套。产品的快速去化,助推了泰禾销售规模的增长。

  2019年,泰禾在春节期间于全国各区域板块都发起了抢收计划,其中北京区域更是启动了“壹号抢收计划”,包含金府大院,西府大院,北京院子二期及金尊府四个项目,其中金府大院在15天内就实现了20多亿元。此外华东、华南、福州等区域的抢收计划同样取得了不错成绩,如上海大城小院第五次开盘,于一小时内实现全部去化;而福州院子更成为了春节福州楼市的单盘销冠。据克而瑞销售排行榜,2019年第一季度泰禾集团销售规模达到了256.1亿元,此外商品销售收到的现金达到了169.85亿元,同比增长42%,销售回款的增长有效改善了企业的财务结构。

  据克而瑞货值排行榜,2018年泰禾集团新增建筑面积187万平方米,同比大幅下降了83%;新增土储总价为57.85亿元,同比大幅下降90%。从成交方式上来看,新增的10幅地块中7幅都为收购获取的。通过以收并购为方式获取土地,泰禾一方面得以减轻企业财务压力,一方面也能够用较低的价格扩充了土地储备。据悉,2018年泰禾平均拿地的均价仅为3094元/平米,相比2017年底继续下降了40%。

  从拿地分布来看,2018年泰禾集团未有在一线城市拿地,二线%。从区域分布来看,泰禾于中西部拿地最多,新增建面的拿地占比已经超过了福建及珠三角地区,占比达到了60%;其中南昌的新增建面达到了76.94万平米,在各城市中遥遥领先,占到了总量的42%;此外廊坊、中山也拿地较多,新增建面均超20万平方米。

  从土地储备来看,目前泰禾共拥有待开工土地面积408.85万平米,计容建面460.76万平米;在建项目58个,计容建筑面积1489.16万平米。值得注意的是,泰禾拥有待开发土储不多,若未来继续减少拿地,或将无法支持其未来销售规模的持续增长。

  2018年泰禾集团实现营业收入309.85亿元,同比上涨27%;毛利率达到了30.36%,继续上升了2.74个百分点,毛利润94.09亿元,同比上涨40%;净利率12.62%,同比上升了3.03个百分点,净利润39.11亿元,同比上涨68%。2019年第一季度,泰禾集团盈利指标继续提升,营业收入同比增长24%至74.54亿元,净利率相比2018年增长0.75个百分点至13.37%;净利润同比大幅增长220%至9.97亿元。营业收入与利润的双重增长,一方面是由于泰禾结转项目的不断增多,一方面也证明了泰禾盈利能力的持续提升。

  2018年泰禾集团在创新融资领域积极布局,方式涉及了美元债、资产证券化、股权融资、公司债等等。如2018年泰禾集团就先后三次完成了7.55亿美元债的发行;并积极尝试各类资产证券化,类型包括购房尾款ABS、长租公寓ABS、供应链ABS、物业费ABS等等。如2018年9月,泰禾集团公告成立中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓1号资产支持专项计划,认购总金额约8.12亿。

  随着泰禾积极拓宽融资渠道,2018年泰禾负债指标部分改善,其中2018年净负债率同比大幅下降约90个百分点至384.88%;现金短债比下滑至0.26;长短期债务比下降至1.76。

  值得注意的是2019年第一季度,泰禾集团通过提高周转、加强现金回款等方式,持有现金同比增长39%至206.43亿元;与此同时,泰禾偿还债务共支付现金139.41亿元,其短期有息负债相比2018年底下降20%至461.24亿元;净负债率继续大幅下降约106个百分点至279.19%;现金短债比也相对抬升至0.45。整体来看,第一季度泰禾各财务指标持续好转,但未来仍有待进一步改善。

  在住宅业务之外,泰禾在商业领域也取得了一定进展。截止2018年,泰禾集团租金及托管收入已达到了4.56亿元,同比增长了4%。目前泰禾集团已在北京、福建拥有了多个大型城市综合体,如福州五四北泰禾广场、泉州石狮泰禾广场、北京长安中心、北京泰禾中央广场等等,此外在北京、上海还开发了多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。截止2018年底,泰禾共拥有商业项目总可租赁面积达60.03万平米,已出租面积达42.56万平米,整体出租率达71%。

  在酒店文旅产业方面,2018年泰禾在全国布局了近20家国际品牌酒店及自有品牌酒店,其中福州泰禾凯宾斯基酒店已于2016年5月18日开业,此外福州泰禾铂尔曼酒店、泉州泰禾洲际酒店也都于2018年内实现了开业。目前,泰禾集团在商业领域已形成了独具特色的“泰禾模式”,业务涵盖开发、设计、招商、营运、酒店管理、智能支付等等领域。预计随着泰禾商业规模的不断发展,未来其收入结构也将更加均衡、多元,从而降低整体的运营风险。

  此外泰禾还在积极布局医疗、文化、教育等其他产业,通过积极开拓新业务,泰禾集团不仅能找到新的利润增长点,同时也能为房地产项目提供了良好的配套服务,增强了其项目的市场竞争力。但同样需要注意的是,过多的多元战略或将进一步加大财务压力。